共同名義の不動産を売却したい人と、活用したい人。意見が割れたときの3つの解決方法

「共同名義の不動産を売りたいのに、話がまとまらない」
「共有者の一人は売って現金にしたいのに、もう一人は土地を活用したいと言っている」

こんなお悩みで、ご相談をいただくことがあります。

共同名義の不動産は、持ち主が複数いるぶん、希望が食い違うと一気に話が進まなくなります。
この記事では、意見が割れたときの解決方法と、話し合いで決まらないときの流れを、できるだけわかりやすくお伝えします。

※共同名義(法律上は「共有名義」と呼ばれます)の不動産とは、1つの土地や建物を、複数人で所有している状態のことです。

なぜ共同名義の不動産は売りにくいのか

共同名義の不動産は、土地や建物の全体を売るとき、原則として共有者全員の同意が必要です。
一人でも反対していると、全体を売ることはできません。

しかも、揉めるのは「売る・売らない」だけではありません。

• 売る価格が決まらない
• 売却の時期が合わない
• 売ったお金の分け方で意見が合わない
• 誰かが住んでいる、使っている

「自分の考えは間違っていない」とそれぞれが思っているぶん、当事者どうしだけで話すと、こじれやすくなります。

解決方法は大きく3つ

共有者の意見が分かれたとき、よく使われる方法は次の3つです。

1. 共有者の一人が不動産を引き取り、ほかの人にお金を払う

共有者の一人が不動産を取得し、ほかの共有者には、その持分に見合ったお金を払う方法です。
「代償分割(だいしょうぶんかつ)」といいます。

「売って現金にしたい人」と「持ち続けて活用したい人」に分かれているときは、いちばん希望が両立しやすい形です。ただし、取得する人に、支払うお金を用意できるかどうかが問題になります。

2. 土地を分けて、それぞれが自分の分を持つ

土地を分けて(分筆して)、それぞれが自分の土地を持つ方法です。
「現物分割(げんぶつぶんかつ)」といいます。

わかりやすい反面、「どちらの土地が価値が高いか」で揉めやすい方法でもあります。分けたあとの土地が使いにくい形になったり、道路に接しない土地ができたりして、そもそも分けられないこともあります。

3. 不動産を売って、代金を分ける

不動産全体を売って、代金を持分に応じて分ける方法です。
「換価分割(かんかぶんかつ)」といいます。

いちばんシンプルですが、全員が「売る」ことに同意している必要があります。

なお、「自分の持分だけを売る」ことも、法律上は他の共有者の同意なしにできます。ただ、買い手が限られるため、価格が下がりやすい点には注意が必要です。

話し合いで決まらないときは「調停」という方法も

当事者どうしで話しても決まらないときは、裁判所の調停という手続きを使うことがあります。調停では、調停委員が間に入り、双方の話を聞きながら、合意できる形を探します。

調停は「勝ち負けを決める場」ではなく、話し合いで着地点を探す場です。感情的になりやすい問題でも、第三者が入ることで落ち着いて話し合えることがあります。

調停が始まったからといって、不動産会社の出番がなくなるわけではありません。

調停の間に、不動産会社ができること

調停では、不動産の価値がいくらなのかが、大きな争点になります。ここで、不動産会社ができることがあります。

• 不動産の査定をして、価格の根拠になる資料を作る
• 売却した場合、持分だけ売却した場合、活用した場合など、選択肢ごとの見通しを整理する
• 買取や売却、活用について、具体的な提案をする

一方で、共有者どうしの争いについて、法律的な交渉や判断を代理で行うことは、不動産会社にはできません。これは弁護士の役割です。必要に応じて、弁護士や司法書士などの専門家とも連携して進めます。

意見がまとまっていない段階でも、ご相談ください

共同名義の不動産は、共有者全員の同意がそろわないと、売却の手続きに進めません。そのため、「まだ話がまとまっていないのに、不動産会社に相談していいのだろうか」と迷う方も多いようです。

私たちは大阪を拠点に、相続や共同名義の不動産のご相談をお受けしています。意見が分かれている段階、話し合いが止まっている段階でも、状況をうかがいながら、合った進め方を一緒に考えます。

まずは状況をお聞かせください

共同名義の不動産で、次のようなお悩みはありませんか?

• 共有者と、売却するか活用するかで意見が合わない
• 売った場合の代金の分け方で揉めている
• 調停になっているが、不動産の価格の資料が必要
• 自分の持分だけでも売れないか知りたい

状況によって、いちばん合う方法は変わります。まずは、お話をお聞かせください。ご相談は無料です。

※この記事は一般的な情報をまとめたものです。個別の法律的な判断については、弁護士などの専門家にご相談ください。

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