住宅ローンの「5年ルール」「125％ルール」とは？メリット・デメリットについて

住宅ローンで変動金利(元利均等返済)を選んだ場合、一般的に借入直後から半年に1度の金利の見直しがありますが、仮に金利が上昇したとしても、すぐに毎月の返済額が増えるわけではありません。

住宅ローンの変動金利には、「5年ルール」というものがあり、金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらないとう「ルール」定められているためです。
なお、返済額は5年間変わらないが、適用金利が変わると、返済額に占める元金と利息の割合は変わります。（返済は利息が優先される）

さらに、5年経過後の6年目からの毎月の返済額は、今までの返済額に対して125％の金額までしか上げることができないという「ルール」も定められています。例えば、元々の毎月の返済額が10万円であれば、変更時の毎月の返済額は12.5万円が最大金額ということです。これは大幅に毎月の返済額が変わらないようにするための規則であり、「125％ルール」と呼ばれています。

メリット

上記のとおり、適用金利が急激に上昇しても、返済額が急に大きく増えて家計を圧迫する事態を回避することができます。

デメリット

一方で５年ルールにはデメリットもあります。

5年ルールや125％ルールで毎月の返済額が変わらなかったとしても、住宅ローンを返済期間中に完済する義務は免れません。
金利が上昇しても毎月の返済額は変わりませんが、上昇した金利分は返済期間中に支払わなければなりません。
この上乗せ金利分はローン契約終盤に返済を求められるため、注意が必要です。
思わぬ高額返済になってしまう場合もあるのです。

まとめ

現在の住宅ローンでは金利が低い元利均等返済の変動金利が人気ですが、多くの商品の契約条件にこの5年ルール・125％ルールが含まれます。
住宅の資金計画は、今後起こりうるさまざまな状況や商品の条件を丁寧に調べて検討したいところです。

銀行によっては、5年ルールと125％ルールがない住宅ローン商品もありますので検討してみるのもよいかと思います。